“双合同”纠纷是近年来在房屋买卖纠纷司法实践中比较常出现一种纠纷形式，指的是部分房地产企业将房屋价格拆分成两部分，一部分签订符合政府指导价的房屋买卖合同，由房地产开发企业与购房者签订；另一部分以装修等名义签订合同，由房地产开发企业或其引入的第三方与购房者签订，两份合同的价款之和构成了房屋的实际价款。“双合同”纠纷根植的背景是政府及相关主管部门对于房地产市场出台限价调控政策，部分企业对于该政策进行规避所形成的。“双合同”纠纷看似是两个不同的合同法律关系，实质上二者在主体、内容、价款上都有密切联系。本文将列举目前司法实践案例中对于出现的双合同纠纷的几种处理情况，详见正文。

1. 认定买卖合同、装修合同均为有效合同。

买受人以双合同纠纷中，出卖方房地产企业系规避政府调控价格，以合法形式掩盖非法目的，要求确认装修合同为无效合同。部分法院认为买受人知悉双合同安排，且实际价格高于政府指导价并非是对于法律的违反而认定房屋买卖合同、装修合同均为有效。

2. 购房者认为受到欺诈、重大误解而与具有优势地位的房地产开发企业签订了双合同，并无与该第三方签订装修合同的意思表示，故而单独主张撤销装修合同，人民法院不予支持。

因为装修合同与商品房买卖合同共同构成了买卖双方主要权利义务的内容，单独主张装修合同为可撤销合同，没有将装修合同与商品房买卖合同纳入整个房屋买卖合同的背景中进行考虑。此种情形下的裁判观点为装修合同并非独立于商品房买卖合同，购房者在购房时已知悉签订两份合同的情况，且知悉房屋价款中包含装修费用，所以单独主张撤销装修合同无法得到支持。例如北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终4483号。

3. 买卖合同为有效合同，装修合同为无效合同。此类裁判文书中伴生的问题是关于房地产开发企业延迟交房或者逾期办证违约金的计算标的问题，法院认定两个合同价款应被认定为一个整体。

买受人要求出卖人以“双合同”总价款为标的计算逾期交付房屋或逾期办证的违约金。出卖人承担逾期交房或逾期办证违约金时应当单独以买卖合同文本价款作为标的，还是将买卖合同文本与装修合同文本合计价款作为一个整体。部分司法实践案例中认定装修合同为虚假意思表示，属于无效合同，同时将买卖合同及装修合同价款将其作为一个整体计算违约金数额。例如，广东省中级人民法院（2022）粤01民终7169号广州市润启房地产有限公司、吴寿彬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书在该案中，法院认定案涉买卖合同标的物为带装修的房屋，出卖方为规避政府限价将房屋总价拆分为两部分，依据民法典第一百四十六条规定，认定装修合同属于虚假意思表示实施的民事法律行为而无效。同时，认定装修合同为商品房买卖合同的一部分，与买卖合同构成完整的商品房买卖合同。案涉房屋总房款由购房款、装修款、面积差价款构成。

司法实践中对于双合同纠纷效力的认定，对我们在具体的案件中确定诉讼请求，寻求最有利的解决方案提供了思路。

1. 双合同纠纷中双合同形成的主导者房地产开发企业，其是主要责任主体。虽然在合同表象上，房地产企业引入的第三方公司为装修合同一方，但该公司并不具有实质性权利义务，房地产开发企业是真正权利义务人。被房地产开发企业引入的第三方在其签订合同的范围内亦应当承担相应的责任。

2. 在签订商品房买卖合同过程中，房地产开发企业会对于房屋自身情况、周边情况、教育医疗等配套设施等进行宣传，或通过销售代理进行表述，但是为防止这些销售广告被认定为要约，房地产开发企业通常会在其提供的商品房买卖合同文本中载明“双方的权利义务仅以合同为准，所做的全部广告属要约邀请，买卖双方任何一方表达和所提供的口头信息不构成合同内容”，这些文字说明符合格式条款的概念和特征，是房地产开发企业事先作出的一种于己有利的合同条款，明显是在减轻己方责任，加重对方义务，是房地产开发企业用以规避商品房买卖合同司法解释的“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”条款。在司法实践中，法院一般认定如关于广告的内容具体明确，对合同的订立和价格的确定有重大影响的允诺与说明，且买受人因此形成了对于合同标的的特定化、具象化认识，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。例如福建省高级人民法院（2021）闽民终36号中买受人主张解除认购书，法院认定因被告公司就案涉项目所作宣传广告，其销售代理于推销房产时对案涉房产的优势和高性价比所作的带有夸大成分的不确定性的表述，确实可能导致购房人对《认购书》项下的房产权利及优惠内容产生一定的误解及不合理的期待，最终认定认购书解除。